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買美國房子，必須知道的房地產(chǎn)稅收體制

　　一、美國房地產(chǎn)稅制概況

　　美國對(duì)土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，又稱不動(dòng)產(chǎn)稅，歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例(各州規(guī)定不一，從20%-100%不等)。目前美國的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和 地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約平均1-3%。由于財(cái)產(chǎn)稅與地方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，因此多由地方政府征收，除馬里蘭州去年將征稅權(quán)上收到政府之外，其它49個(gè)州都是歸地方政府征收。目前財(cái)產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政收入的主要來源，同時(shí)也是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段，大約占30%。如果扣除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入，僅就地方政府自身的收入來看，大約占近一半。

　　其他有關(guān)的稅種主要是根據(jù)房地產(chǎn)交易、繼承與贈(zèng)與以及所得，分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)下。一是交易稅，稅率約為2%，房地產(chǎn)買賣時(shí)繳納。二是所得稅，其中個(gè)人所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅;資本利得稅，依據(jù)房地產(chǎn)出售所獲得的差價(jià)收入征收的;公司所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅，稅率分15%、25%、34%、35%四檔，稅基為房地產(chǎn)公司的凈利潤。三是遺產(chǎn)贈(zèng)與稅，房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)和被贈(zèng)與時(shí)才征收，規(guī)定超過價(jià)值60萬美元的遺產(chǎn)和每次贈(zèng)送價(jià)值超過100萬美元的物品才征稅。由于美國房地產(chǎn)的價(jià)格不高，舊房經(jīng)過折舊價(jià)值更低，因而實(shí)際上很少征收。

　　此外還有少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目，如土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，數(shù)額很小。

　　為了保證不動(dòng)產(chǎn)稅的足額征收，各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門和大量專業(yè)人員，這些人員專門從事各類房地產(chǎn)的估價(jià)工作。其評(píng)估的辦法主要有：一是資本還原法。即以房地產(chǎn)的預(yù)期收入(如租金收入)為基礎(chǔ)的貼現(xiàn)現(xiàn)值的評(píng)估方法;二是公平市場價(jià)格法。即以房地產(chǎn)的市場銷售價(jià)格為評(píng)估價(jià);三是重置成本評(píng)估法。對(duì)個(gè)人住房僅采取第二種辦法。如果業(yè)主對(duì)估價(jià)有異議，可以分級(jí)上訴：首先是地方政府的估價(jià)辦公室;其次是州的仲裁委員會(huì);最后是聯(lián)邦的稅務(wù)法院。

　　在征收管理方面，地方稅務(wù)部門有一些有效的管理辦法。如巴爾的摩市規(guī)定，從每年的7月開始征稅，并規(guī)定最后的繳稅日，提前上繳的可獲適當(dāng)減免(0.5%-1%);逾期繳稅的要罰款;超過規(guī)定時(shí)間不繳稅的，由稅務(wù)部門沒收房地產(chǎn)，進(jìn)行拍賣，過去已有一萬多處房地產(chǎn)被拍賣。

　　二、美國運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)發(fā)展的主要措施

　　為了促進(jìn)住宅市場的發(fā)展，讓更多的人擁有自己的住宅。美國在購買、建造和租售住宅實(shí)行了許多稅收鼓勵(lì)政策，并針對(duì)低收入者的實(shí)際困難采取了更加優(yōu)惠的措施。

　　1、對(duì)利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主，在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。這也是最大的一項(xiàng)稅收減免措施，1999年約減少稅收530億美元。由于在1986年以前，稅法規(guī)定所有抵押貸款的利息支出都可以減免，而這以后只允許住房抵押貸款可以減免，因而相對(duì)于購買其它的耐用消費(fèi)品而言，人們更傾向于購買、建造和大修住房。

　　2、對(duì)各州發(fā)行的支持居民購房的抵押債利息不征收投資者的個(gè)人所得稅，使得這些債券可以較低的利率發(fā)行，從而降低了居民特別是中低收入者購房的資金成本。1995年，各州共發(fā)行了58億抵押債券。對(duì)使用這類資金的房主規(guī)定的條件是：第一次購買房屋的人;收入低于或等于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)115%的人;購房的房價(jià)低于或等于當(dāng)?shù)胤績r(jià)中位數(shù)90%;在環(huán)境不好的地區(qū)購房，收入和房價(jià)的限制可以放寬。

　　3、對(duì)擁有自己住房的業(yè)主，還可減免州稅、財(cái)產(chǎn)稅等。1998年修正的稅法規(guī)定，擁有自己住房的業(yè)主，可在上繳個(gè)人所得稅時(shí)作稅前收入扣除，按照規(guī)定每人可扣除收入2750美元，如果是4口之家，稅前則可扣除收入11000美元。除此之外，還有以下兩種稅前扣除供選擇：一是按規(guī)定可扣除收入最多達(dá)7200美元;二是分項(xiàng)申報(bào)扣除，內(nèi)容包括州稅、捐贈(zèng)、住房抵押貸款利息和已上繳的財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)富人而言，第二種方法更為有利。由于這一政策對(duì)購房者有利，而租房卻得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，因而客觀上起到鼓勵(lì)個(gè)人擁有自己住房的作用。

　　4、對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。在1981年，出租房屋的業(yè)主不僅可以從出租收入中扣除正常經(jīng)營開支、州稅、地方財(cái)產(chǎn)稅和住房抵押貸款利息，而且可在15年內(nèi)對(duì)房屋加速提取折舊，抵銷出租獲得的收入，有時(shí)折舊甚至超出了出租收入，從而降低了個(gè)人所得稅的稅前收入。為了改變出租收入稅收豁免過多的狀況，在1986年，稅法進(jìn)行了修改，將折舊從15年延長到27.5年，并且把加速折舊改為直線折舊。同時(shí)規(guī)定房屋出租的收入和各項(xiàng)損耗不再與個(gè)人所得稅的其他稅前收入合并計(jì)算，而是單獨(dú)列入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行征稅，如出租出現(xiàn)虧損，可以結(jié)轉(zhuǎn)到下一年抵扣。

　　5、對(duì)出售自用住房(又稱主住宅)收益的所得稅收豁免。按照現(xiàn)行的稅法，一套自己住滿2年以上的住宅出售，如是單身，其與購入價(jià)的差價(jià)收入不超過25萬美元，就可免稅;如是已婚家庭，差價(jià)收入不超過50萬美元，也可免稅。事實(shí)上，由于美國房地產(chǎn)的價(jià)格一直比較平穩(wěn)，出售房屋的差價(jià)收益很難超過這一限額，這意味著美國房屋的出售幾乎是免去所得稅的。

　　6、對(duì)低收入者購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。為了使低收入者能買得起和租得起房子，國會(huì)在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案，并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令，聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口)，房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣，近年來的稅收抵扣比例大約為8.6%。需要購房的低收入者向州和地方政府申請(qǐng)抵押信貸證書(每年各州按聯(lián)邦規(guī)定的限額分配)，擁有這一證書的低收入者由于獲得了稅收抵扣，從而提高了歸還貸款的能力，并因此能夠拿到更多的住房抵押貸款，在一定程度上緩解了低收入者購房的困難。

　　根據(jù)這項(xiàng)法令，對(duì)為低收入者開發(fā)租用房屋的私人公司實(shí)行稅收抵扣，即投資者建造合格的低收入住房，可以在10年內(nèi)每年享受聯(lián)邦所得稅的抵扣。從1987年到1996年，大約建造了60萬套低收入住房，這些住房的租價(jià)大致低于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)40%-60%，使得更多的低收入者能夠租得起住房。

　　總的來看，美國住房的稅收優(yōu)惠政策主要是集中在個(gè)人所得稅的減免或抵扣政策中，這與美國的稅制是相對(duì)應(yīng)的。由于美國是以直接稅為主的國家，個(gè)人所得稅占全部財(cái)政收入的40%以上，而且稅率較高，因此運(yùn)用個(gè)人所得稅的杠桿刺激房地產(chǎn)業(yè)的作用也就容易見效。