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美國投資移民陷阱悉數(shù)大曝光

表面看很劃算的美國投資移民“買賣”，并非所有的項目都是餡餅，有些甚至是陷阱。

2013新春伊始，美國投資移民(EB-5計劃)的一顆“地雷”被引爆。2013年2月6日，北伊利諾伊州地區(qū)法院受理了美國證監(jiān)會對芝加哥會議中心提起的證券欺詐訴訟，美國證監(jiān)會并要求法院凍結(jié)該項目的所有資金。

自此，這場被稱為美國投資移民歷史上最大的騙局落幕，超過250名投資人通過該項目的移民之路已徹底斷絕，投資人接下來能做的，只是立即追回投資款，以免蒙受巨大損失。

就在不久前，該項目的主要推廣方還在通過宣講會、短信、網(wǎng)絡(luò)、專訪、電視等全方位的廣告攻勢向眾多有興趣投資移民美國的人們?nèi)ν扑]這一項目。

中國的移民中介公司也對該項目進行了史無前例的推廣，該項目的投資人也以中國人為主。美國專業(yè)律師網(wǎng)站法佑網(wǎng)披露稱：為了向499名投資人在較短的時間內(nèi)籌集3億美元資金，芝加哥會議中心項目給中介的代理費用高達4.5萬美元/人。

這背后，則是2010年～2012年，投資移民潮席卷中國的三年。

據(jù)美國國務(wù)院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年，中國大陸投資移民申請人共有772件獲得移民簽證，占2010年美國投資移民簽證發(fā)放總量的40.9%，第二位的韓國百分比僅為15.6%，不及中國的一半。

根據(jù)美國移民局公布的數(shù)據(jù)，2011年，該國投資移民申請總共為3463件，其中，來自中國大陸的申請人達2408件，占總申請的69.5%，為美國提供了12億美元投資。

2012年提交美國的投資移民案總數(shù)為7641件，其中，來自中國大陸的申請為6124件，占總申請的80%多，為美國提供了30多億美元投資。

正因為這樣的強勁勢頭，美國的投資移民項目在近年來紛紛進入中國市場。一時間，五花八門的廣告詞鋪天蓋地、扣人心弦、動人肺腑。直到芝加哥會議中心的投資移民項目被提起證券欺詐訴訟，那些繁花似錦的投資移民廣告語言背后的真相和事實才逐步浮出水面。

記者對過去三年來在中國大力推銷的美國投資移民項目進行排查發(fā)現(xiàn)，有些美國投資移民項目遠(yuǎn)非某些移民中介所介紹的那樣“安全”、“可靠”。

而對于一些美國投資移民項目而言，不僅項目的公開資本結(jié)構(gòu)里存在貓膩，移民公司往往還會利用法律和制度的漏洞，與潛在投資者玩“區(qū)劃游戲”，同時，設(shè)置“租戶就業(yè)”陷阱也大行其道，托管賬戶亦可能暗藏殺機。

亦因過去幾年中國投資移民的劇增，美國國務(wù)院提出從2013年3月起，將實施投資移民的國家限制，即每年給中國提供有保障的700個名額，其余名額要在其他國家用不完時才能分配給中國。

在美國移民項目魚龍混雜之際，美國國務(wù)院將投資移民的大門對中國投資人關(guān)窄之舉也許并不是壞事。

陷阱一：證券欺詐

所有的騙局都有真相大白的一天。

2月6日，美國證券會起訴芝加哥會議中心違反了3項證券法規(guī)定，“以欺詐的方式出售證券獲取了1.45億美元的投資款和另外1100萬美元的管理費”。

起訴書稱，被告以“刻意誤導(dǎo)和虛假信息騙取了超過250名外國投資人的資金”，其私募招股書中的“項目價值評估為人為捏造”，資金保障“子虛烏有”，被告已經(jīng)將“超過90%的管理費揮霍一空”，“1.45億美元的投資款也面臨被挪用的風(fēng)險”。

而此前，該項目的推廣公司在芝加哥會議中心項目介紹中總結(jié)了五個優(yōu)勢：(1)芝加哥會議中心是全球唯一的零碳環(huán)保酒店會議中心，收入高，運營成本極低;(2)作為高端酒店來說它的營利率門檻非常低，這個酒店達到42%的入住率就可以開始盈利，基本上可以抗拒任何今后美國經(jīng)濟不好帶來的財務(wù)風(fēng)險;(3)這個項目將保障每一位投資人獲得綠卡。完全不存在投資人不能獲得永久綠卡的問題;(4)這是一個政府對投資保障作出承諾，并由美國“地位僅次于高盛、排名第二”的Loop Capital投資銀行保證資金完全到位;(5)完善的退出機制，如果到了第五年，整個項目不管到時候進行到什么程度，投資者都可以自由退出。

項目推廣公司聲稱，芝加哥會議中心項目被州政府聘請第三方專業(yè)機構(gòu)作出的五年后的保守估值將超過EB-5投資額的6倍，因此，以全部資產(chǎn)作為質(zhì)押的該項目是最安全的EB-5項目。

而被中介機構(gòu)天花亂墜的廣告所掩蓋的事實真相又是如何呢?

該項目的所有者，現(xiàn)年28歲的安索·瑟蒂(Anshoo Sethi)被神話成有三十多年經(jīng)營酒店開發(fā)生意的家族，但根據(jù)《科恩房地產(chǎn)日報》2009年1月14日報道，他的家族“從未開發(fā)過一家酒店”。

就是這樣的情況下，自稱“三十年酒店世家開發(fā)經(jīng)驗”的28歲CEO瑟蒂，從2007年開始把計劃一拖再拖，紙上酒店越蓋越大，投資者從美國拉到了中國，投資者從商業(yè)投資者改成了EB-5投資者, 廣告從報紙打到了央視。

自2011年下半年起，作為芝加哥會議中心總裁，瑟蒂在其中國中介公司的陪同下，頻頻亮相于中國各大媒體，計劃從中國籌資2.5億美元在奧黑爾國際機場附近興建五家豪華酒店，并使投資人借此拿到綠卡。然而美國業(yè)內(nèi)有不少資深移民分析師卻對其計劃的可行性深表懷疑，稱該項目折射出EB-5投資移民的風(fēng)險。

按照瑟蒂的計劃，會議中心的落腳點位于芝加哥Norwood Park社區(qū)。事實上，這片地上現(xiàn)有的建筑是他的家族開辦的經(jīng)濟型酒店，入住價格僅為每晚33美元，泳池因長年不用而底部長滿青草;連他本人也承認(rèn)該項目是一樁“艱難的買賣”。

這個項目多次被中介標(biāo)榜為政府項目，事實上美國當(dāng)?shù)卣啻闻c其切割，明確否認(rèn)“政府代言”。

伊州政府一開始對瑟蒂的宏大計劃十分感興趣，當(dāng)時的伊州商業(yè)與經(jīng)濟機會部部長沃倫·里布雷(Warren Ribley)曾在一段宣傳視頻中露面表示對該項目的支持，同一視頻還展示了伊州州長帕特·奎恩(Pat Quinn)前往北京參加宣傳活動的情景。

但該項目與政府的關(guān)系并非外人所想的那樣可靠。伊州官員已在今年1月向瑟蒂發(fā)去多封郵件，明確要求后者停止在宣傳材料中使用州長的照片和州政府印章，但瑟蒂稱他對政府的人事變動毫不知情，仍在宣傳中繼續(xù)使用里布雷和奎恩的視頻。

伊州政府發(fā)言人瑪塞琳·拉芙(Marcelyn Love)稱，里布雷擅自同意在瑟蒂宣傳視頻中代言的行為屬于超越職權(quán)，并未經(jīng)過州長的批準(zhǔn);而且州長親臨北京參與項目宣傳的說法也是一個誤會，他到現(xiàn)場的目的只是想在一般意義上促進對伊州的投資，而絕非為瑟蒂的項目做代言廣告。

這么一個充滿謊言和誤導(dǎo)的項目，卻因中介機構(gòu)嚴(yán)重夸大事實而成了中國投資移民趨之若鶩的熱門項目。但是，在美國的投資移民界，幾乎沒有任何專業(yè)人士對它看好。

投資移民項目分析網(wǎng)站eb5info.com的創(chuàng)始人邁克爾·吉布森(Michael Gibson)稱芝加哥會議中心項目“過于龐大”且“不現(xiàn)實”，他提到芝加哥的酒店市場已然飽和，而且要吸引到大量私人投資者和公共融資本身便是一項極為艱巨的任務(wù)，他在訪談中直言該項目“簡直是一團糟”。

吉布森指出，要達到從499名投資人身上籌集巨額資本這一目標(biāo)，中國和其他國家的中介機構(gòu)往往會在宣傳中嚴(yán)重夸大事實。

一名芝加哥財務(wù)分析師胡鵬宇(Punyu Ho)曾告誡對會議中心項目感興趣的投資人，瑟蒂在項目宣傳中有大量假設(shè)是站不住腳的，例如聲稱該項目中的一處地產(chǎn)在未來將值6億美元，但該地產(chǎn)在2003年的實際售價僅為1320萬美元;“試問要如何修繕這塊地皮，才能使這一價格實現(xiàn)?”

該項目的其他信息也是謊話連篇，就連被其稱為美國排名第二的投行Loop Capital，也不過是一家只有170人的三流小投行，根本不能和高盛、摩根士丹利、美林等投行相提并論。

即便是這個小投行，也并沒有像中介宣傳的那樣，給這個項目提供任何資金保障。

瑟蒂在其個人主頁上稱自己有著15年的房地產(chǎn)開發(fā)和財務(wù)分析經(jīng)驗，這意味著他早在13歲便已入行。

瑟蒂家族開辦的芝加哥奧黑爾花園酒店目前處于慘淡經(jīng)營狀態(tài)，芝加哥建筑檢查官員在去年對該酒店的評價是：地面覆層有缺陷，缺乏感煙火災(zāi)探測器，墻上和天花板上有孔洞。

該酒店的品牌原本屬于溫德姆連鎖，但溫德姆酒店集團在去年起訴瑟蒂父子違反連鎖店的衛(wèi)生規(guī)定，起訴要求解除加盟合約并索賠35.5萬美元;瑟蒂父子的酒店在本次官司后喪失加盟店資格，現(xiàn)以自主名義經(jīng)營。

伊州政府在2010年起訴瑟蒂父子，稱其酒店拖欠員工工資8300美元;

法庭文件還顯示，一家貨幣兌換公司也在同年起訴該酒店簽發(fā)空頭支票。

當(dāng)然，項目方和中介對投資人刻意隱瞞了所有的這些公共資料，即便有些投資人查到這些信息，中介公司都是振振有詞地告訴投資人，這是因為他們的項目做得好，有競爭者出于嫉妒刻意破壞。

陷阱二：區(qū)劃游戲

美國移民法設(shè)定的投資移民最低投資額為100萬美元，但是，如果項目位于“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”，即高失業(yè)率地區(qū)，投資門檻就下降至50萬美元。

何謂“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”呢?按照美國移民法明確規(guī)定與美國移民局網(wǎng)站解釋，目標(biāo)就業(yè)區(qū)必須是農(nóng)村地區(qū)或者失業(yè)率高于全國平均指數(shù)150%的地區(qū)。

美國聯(lián)邦勞工部勞動力統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)顯示，2011年美國全國平均失業(yè)率為8.9% ，換而言之，如非農(nóng)業(yè)地區(qū)，要符合目標(biāo)就業(yè)區(qū)的條件，從而將投資最低額拉低至50萬美元，投資項目所在區(qū)域的失業(yè)率必須達到13.35%。如果投資項目所在的地區(qū)達不到上述要求，那么投資人必須投資100萬美元才有可能獲得綠卡。

帶著這個解釋，讓我們來看看曾在各大移民公司網(wǎng)站上占據(jù)頭條位置的紐約時代廣場項目。

在有關(guān)此項目的廣告與報道中，有著如此的表述“這個酒店的位置在42號街和第9大道把角的位置，是一個黃金地段”，有著“絕佳的地理位置”。

潛在的中國投資人們，即使沒有到過紐約，“曼哈頓”、“時代廣場”這些字眼也是如雷貫耳、慕名已久，自然有萬分的吸引力。

既然如此繁華地段，寸土寸金，如何能成為“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”而享受50萬美元的優(yōu)惠條件呢?

移民公司給出的解釋是，此“稀缺項目”“位于曼哈頓核心區(qū)僅有的三個目標(biāo)就業(yè)區(qū)113、115和119人口普查區(qū)中的115區(qū)，也是曼哈頓核心區(qū)唯一有紐約州政府正式出具目標(biāo)就業(yè)區(qū)證明信的項目，而其他位于曼哈頓核心區(qū)的移民項目都要求100萬美元的投入”。

從這個解釋，大家也許不能完全理解“人口普查區(qū)”這個概念。

人口普查區(qū)是非常細(xì)分的區(qū)劃，而目標(biāo)就業(yè)區(qū)一般應(yīng)該以行政區(qū)劃為標(biāo)準(zhǔn)。有些項目，尤其是房地產(chǎn)項目，就利用法律中的不明確之處，將“人口普查區(qū)”與行政區(qū)劃混淆概念，玩著“區(qū)劃”游戲，按照自己的利益勾勒出不規(guī)則的小塊地區(qū)，以獲得市場利益。

因為確定目標(biāo)就業(yè)區(qū)的權(quán)力在于州政府，盡管紐約州政府承認(rèn)在紐約市及周邊僅有布朗克斯縣與金斯縣的失業(yè)率高于9%，但出于州經(jīng)濟復(fù)蘇與政治利益的考慮，紐約州政府還是為此“游戲”助了一臂之力。

在紐約州，時代廣場項目并非此游戲的獨創(chuàng)者，大西洋場NBA體育中心項目位于布魯克林區(qū)，毗鄰富有社區(qū)，依靠這一劃區(qū)方法，說服了州政府將一片月牙形的、綿延超過2英里的區(qū)域劃定為高失業(yè)率區(qū)域，以享受“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”的特殊優(yōu)惠政策。

而Farragut Houses所在的這一小小的統(tǒng)計區(qū)塊已經(jīng)變成了那些想要利用投資移民簽證計劃的發(fā)展商們趨之若鶩的地方，該區(qū)塊的失業(yè)人數(shù)已經(jīng)被用在了三個投資項目上。

這一“區(qū)劃”游戲，對投資人的影響何在?

這樣的不正當(dāng)劃區(qū)手段，已在美國立法、司法、行政、投資移民從業(yè)者中引起了極大反響。加州等采用較透明劃區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的州政府自然有所異議，佛蒙特州官員稱紐約州的做法“令人不解”。

《紐約時報》對這一現(xiàn)象展開周密調(diào)查，發(fā)表了專門系列報道。2011年12月18日，《紐約時報》在報紙顯要位置聲討了這一做法，并列舉了一批違規(guī)的投資移民項目。

《紐約時報》特別提到，美國移民局局長、資深聯(lián)邦移民官阿勒簡德羅·麥約卡斯(Alejandro Mayorkas)在訪談中認(rèn)為紐約和其他州批準(zhǔn)的一些區(qū)塊劃分不符合投資移民立法的精神與意圖。

《投資移民法》是聯(lián)邦法，麥約卡斯局長說雖然州有權(quán)決定哪些是“最需要”投資的地區(qū)，但“問題是，州當(dāng)局是否遵從了立法精神?”“項目在哪里?就業(yè)在哪里?那些來自高失業(yè)區(qū)的人們是否真正地可在此項目就業(yè)?這才是真正的立法目的。如果沒有在這些區(qū)域創(chuàng)造就業(yè)，那么我們有理由質(zhì)疑”。

毋庸置疑，這些項目的投資人將面臨著綠卡申請被拒絕的危險，至少他們的移民申請審核進度會受到很大影響。

一旦項目被確定不符合美國移民法的要求，項目投資人不僅損失金錢，更損失了時間與機會。

最近被拒的皇家首通投資公司(RCI)投資項目就是一個使80個中國投資移民痛失移民機遇的項目。

該項目投資位于威斯康星州密爾沃基大都會商業(yè)區(qū)域的萬豪酒店。移民中介在推廣該項目時聲稱，是從專業(yè)的角度出發(fā)，在上百個EB-5項目中精心挑選出該項目，誠意推薦給客戶，以幫助客戶降低投資風(fēng)險并順利取得綠卡。

在獲得約80個中國投資人的4000萬美元投資款后，該項目向美國移民局遞交了I-526臨時綠卡申請。由于該項目不符合EB-5投資移民法律，80位投資人的移民申請被悉數(shù)拒絕。

陷阱三：“租戶就業(yè)”

房地產(chǎn)類項目以“租戶就業(yè)模式”吸引投資，閃亮的數(shù)據(jù)后很可能就是一個陷阱。

按照美國移民法規(guī)定，每100萬元的投資(如項目位于目標(biāo)就業(yè)區(qū)則為50萬美元)必須創(chuàng)造10個就業(yè)機會才能使投資人獲得永久綠卡。

移民申請人在移民申請批準(zhǔn)后，經(jīng)過領(lǐng)事面談，獲得簽證進入美國，取得的是帶條件的、有效期為兩年的臨時綠卡。在2年到期前，無論項目完成與否，移民申請人必須向移民局證明其投資的資金的確創(chuàng)造了法定要求的就業(yè)機會才可獲得永久綠卡(I-829申請)。

由此可見，創(chuàng)造就業(yè)是實現(xiàn)“美國夢”的最后一道必須跨越的高欄。

目前在中國投資移民市場上活躍著的幾乎全部是美國移民區(qū)域中心的項目，移民區(qū)域中心由美國移民局批準(zhǔn)認(rèn)證。

根據(jù)美國1992年10月6日通過“投資移民實驗計劃”立法，通過區(qū)域中心進行的投資，計算就業(yè)時可納入直接、間接與衍生就業(yè)。非此計劃的項目則只能計算直接就業(yè)。因此，在發(fā)現(xiàn)亞洲市場對于投資移民的熱情后，區(qū)域中心如雨后春筍般蓬勃冒出，目前已超過200多個。

即使如此，每個移民區(qū)域中心的就業(yè)計算是否就可靠可信呢?

加州洛杉磯Buena Park商業(yè)城項目的就業(yè)前景預(yù)測超過1000名，位于紐約皇后區(qū)的威斯汀酒店公寓項目提供的擬創(chuàng)造就業(yè)數(shù)字為1159，上文提到的曼哈頓時代廣場酒店項目，稱將為投資移民創(chuàng)造1943個直接、間接和衍生就業(yè)機會，加州硅谷中心高科技園區(qū)改造項目報出的創(chuàng)造就業(yè)高達2083名，馬里蘭政府大樓改造項目的就業(yè)數(shù)字是2216。

這些公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)城之類的項目，和制造業(yè)、加工業(yè)等勞動密集型企業(yè)不同，直接就業(yè)人數(shù)非常少，一般物業(yè)管理并不需要數(shù)百人。房地產(chǎn)項目會用到建筑工人，但除非連續(xù)聘用2年以上，建筑工人不能算入新創(chuàng)造的就業(yè)機會。

房地產(chǎn)施工帶有階段性，例如，在大樓建造的某個過程需要100個管道工共同施工3個月，但是這些管道工不能算入投資移民所創(chuàng)造的就業(yè)，因為他們沒有為項目連續(xù)工作2年以上。這樣計算下來，房地產(chǎn)項目的直接就業(yè)人數(shù)非常有限。

房地產(chǎn)業(yè)對上游與下游產(chǎn)業(yè)的就業(yè)拉動也不大，間接與衍生就業(yè)人數(shù)有限。

那么，這中國移民公司和美國的房地產(chǎn)投資項目是從哪兒得到那些節(jié)節(jié)攀升的就業(yè)數(shù)字呢?答案是租戶。

房地產(chǎn)項目通常會將租戶的雇傭人數(shù)也計算在項目就業(yè)內(nèi)。例如，辦公室出租給一個企業(yè)，該企業(yè)雇傭100人，項目方就將此就業(yè)人數(shù)囊括在間接就業(yè)數(shù)字內(nèi)，稱為“租戶就業(yè)模式”。

但是移民公司和房地產(chǎn)項目方?jīng)]有告訴投資人的是：這一模式已經(jīng)受到美國移民局的直接否決。

早在2012年2月，美國移民局就清晰地區(qū)分了租戶創(chuàng)造的就業(yè)與EB-5業(yè)主創(chuàng)造的就業(yè)，明確表示因為租戶的商業(yè)決定而產(chǎn)生的就業(yè)不能歸功于EB-5業(yè)主。

美國移民局認(rèn)為這一計算模式“在經(jīng)濟學(xué)上是不合理的”，在這一模式下“投資與就業(yè)之間的聯(lián)系是微弱的，不足以形成合理的經(jīng)濟方法”，并限制房地產(chǎn)項目的就業(yè)計算應(yīng)僅僅包括符合條件的“建筑類就業(yè)與日常物業(yè)維護管理就業(yè)”。

然而，中國的某些移民中介公司在推廣采用“租戶就業(yè)模式”的EB-5投資移民項目時，卻閉口不提美國移民局的這一規(guī)定。

例如，2012年熱銷的夏威夷檀香山國際機場的項目，通過EB-5投資移民獲得資金，建設(shè)機場5家租車公司的臨時運營區(qū)域。該項目EB-5投資總額為5000萬美元，需要100名投資人，創(chuàng)造1000個就業(yè)機會。這個項目就是通過“租戶就業(yè)”方式來計算其創(chuàng)造就業(yè)的人數(shù)的。

使用“租戶就業(yè)”方式的EB-5項目投資人幾乎100%都會在I-526臨時綠卡申請過程中收到補充就業(yè)證據(jù)的要求，而且這類項目的投資人有很大風(fēng)險無法獲得永久綠卡。

而根據(jù)多方面的新聞報道，夏威夷的EB-5投資移民項目已經(jīng)遭遇了眾多挑戰(zhàn)。

根據(jù)《太平洋商業(yè)新聞》報道，夏威夷EB-5項目“仍然遺留了上世紀(jì)90年代管理不善的烙印，對投資者和尋求投資的公司來說都比較棘手”。

該新聞表示，在聯(lián)邦政府由于懷疑其管理不善而取消了夏威夷的一家區(qū)域中心資格后，夏威夷的EB-5項目在過去的一些年中發(fā)展并不順利。鑒于EB-5項目在夏威夷過去的幾年中并不成功，目前尚無法得知已經(jīng)有多少EB-5投資人、其配偶以及21歲以下的子女已經(jīng)獲得了永久綠卡，但有一點可以肯定，獲得綠卡批準(zhǔn)的非常少。

2012年，由號稱是官方指定的 EB-5 投資移民區(qū)域中心的美國生活公司，通過23名投資移民獲得了1150萬美元，用以修繕位于加州Riverside的兩棟單層的商業(yè)樓盤。

該項目采用的正是“租戶就業(yè)模式”。美國移民局在發(fā)現(xiàn)項目方的這一做法后，收回了原來已經(jīng)批準(zhǔn)的8名投資人的I-526申請，同時駁回了其他15名投資人的I-526申請。

而號稱是官方指定的這個區(qū)域中心更是和美國聯(lián)邦、州、市、郡、縣各級政府沒有半點關(guān)系的一個自稱有30個雇員的小房地產(chǎn)開發(fā)和管理商。

美國移民法關(guān)于就業(yè)的另一個剛性規(guī)定就是就業(yè)必須是EB-5投資的直接結(jié)果，也就是說，EB-5投資創(chuàng)造了就業(yè)。有些美國公司受到EB-5這一廉價資本的誘惑，明明知道其項目無法符合上述要求，也紛紛進入EB-5市場，以獲得不知情的投資人的資本。

例如位于科羅拉多州的Solaris Residence項目，在2012年初已經(jīng)全部完工，而其募集的EB-5資金被存入托管賬戶，到2013年才開始陸續(xù)投放到項目用于償還以前的銀行貸款。

這一資本結(jié)構(gòu)表明，EB-5投資并非項目資金的原本構(gòu)成部分，極有可能是用來償還銀行的項目貸款，從而導(dǎo)致整個項目的就業(yè)都不能納入EB-5投資創(chuàng)造的就業(yè)，使得EB-5投資人無法獲得永久綠卡。

陷阱四：資本結(jié)構(gòu)“炸彈”

投資者在選擇投資移民項目時經(jīng)常會問的問題是：EB-5投資人的資本占多少比例?畢竟，這直接關(guān)系到投資成本的收回的可能，以及項目在EB-5資金不能完全到位情況下是否能繼續(xù)生存的幾率。

市場上大多數(shù)項目都以公開資本結(jié)構(gòu)取信潛在投資人。

紐約威斯汀酒店項目公布數(shù)據(jù)顯示，華美銀行提供了900萬美元的貸款，占投資總額13%，EB-5投資占44%。同樣位于紐約的時代廣場酒店項目，銀行貸款1億美元，占投資總額40%，而EB-5投資占30%。

馬里蘭博彩中心項目總投資約5.6億美元，其中馬里蘭州政府投資占1.2億美元，約21%，金融機構(gòu)貸款額度為1.5億美元，占27%，EB-5資本僅占18%。

馬里蘭政府大樓改造項目，債券發(fā)行占54%，EB-5投資占28%。華盛頓州520大橋所需的20億美元將以“政府債券”的形式向公眾公開募集，項目推介方認(rèn)為“項目的債券是由華盛頓州政府發(fā)行，其信用指數(shù)是僅次于美國國債的債券”，“資金的回籠毫無問題，可到二級市場上將債券出手回籠資金”，“有美國聯(lián)邦政府的未來撥款保付，又有獲得AA+級信譽評級的華盛頓州州政府做還款保證”。

初看數(shù)據(jù)，面面俱到，言之有物。實際上，EB-5投資項目的資本結(jié)構(gòu)也可充溢水分。

最常見的做法是借用“過橋貸款”，即銀行通過收取一定比例的服務(wù)費先行放貸，但此貸并不實際投入項目，而是固定在托管賬戶或者項目方賬戶內(nèi)充當(dāng)“資本托”。待EB-5投資到位后，EB-5資金實際被用來先還貸而不是直接投入項目。這樣，項目實際資本結(jié)構(gòu)將與最初公布的比例大相徑庭。

前文所述的美國《紐約時報》的報道稱：“根據(jù)州政府和聯(lián)邦政府的記錄，從2008年以來，紐約房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)或正接近融資10億美元，幾乎全部的資金都來自于50萬美元一個(的投資移民)，而其中大多數(shù)又來自于中國。”

政府承諾的財政支持，尤其是長期的財政支持，存在太多變數(shù)。

根據(jù)2011年12月馬里蘭州巴爾的摩市的消息，該市的財政局局長彼特·弗蘭切特(Peter Franchot)致函馬里蘭州總務(wù)署，撤回其對馬里蘭政府大樓改造項目的支持，認(rèn)為此項目會“將馬里蘭州的納稅人拖入越來越龐大的債務(wù)并威脅到州的財政”。

債券發(fā)行，更是需要仔細(xì)斟酌。美國地方性政府債券與美國國債不能相提并論，債券的收益與買賣均有稅收問題。二級市場內(nèi)如何出售?聯(lián)邦政府不撥款，政府財政入不敷出，信譽評級下降時，“還款保證”何在?

看似堅實的數(shù)據(jù)，可能是一顆不定時的炸彈，隨時可能炸碎通往“綠卡”的橋。

陷阱五：虛浮保證

美國移民法明確規(guī)定，投資移民項目的投資必須是有風(fēng)險的?；蛘哒f，投資移民申請人必須承擔(dān)風(fēng)險，除第三方擔(dān)保外，任何其所投資的項目提供的擔(dān)保都將視為違反此法律條款。

在市場推廣中，有的項目或者移民中介為了招募投資人，給出不同的保證。這些保證真的能淡化風(fēng)險甚至讓投資人高枕無憂嗎?

不少項目標(biāo)榜自己為“政府項目”，其實無外乎幾種情況：第一，部分政府貸款;第二，政府提供初期啟動資金;第三，政府提供激勵或優(yōu)惠政策;第四，政府發(fā)行債券;第五，政府牽頭。

以上任何一項，都不能使項目成為“政府的項目”。就本質(zhì)而言，美國沒有真正的政府項目。

美國各級政府的自身財政來源全部來自于納稅人，其開支必須透明，撥款權(quán)掌握在國會或州及地方議會手中，而非政府手中，對于項目投資，政府都不會承擔(dān)實際責(zé)任，更不會用美國納稅人的錢為外國投資移民項目提供保證。

《紐約時報》的系列調(diào)查顯示，盡管州政府認(rèn)可了目標(biāo)經(jīng)濟區(qū)，他們并不愿意就項目承擔(dān)任何責(zé)任。即使是所謂的“政府運行的”區(qū)域中心，也都是通過基金公司運作項目，政府對其不作任何承諾和擔(dān)保。

以債券項目為例，雖然是政府基建工程債券，但操作程序上是由EB-5資金成立一個投資項目公司，然后由項目公司購買某個州政府的基建工程債券。實際上這是個合資購買債券的準(zhǔn)金融投資項目。

或者說，EB-5項目本身是個集合資金投資債券的金融項目，這些債券募集的資金和其他渠道募集的資金一起用于政府的某個基建工程項目，但不代表這個基建項目就是EB-5投資項目。

再以馬里蘭州政府大樓改造項目為例，從2011年開始，該項目就官司纏身。據(jù)巴爾的摩《每日記聞》報道，州政府被指控未按其制定的招標(biāo)過程進行公開招標(biāo)。馬里蘭州政府試圖撤銷此案，巴爾的摩巡回法院在2011年7月作出裁定，案件不予撤銷，將繼續(xù)審理，政府也成為被告。

諷刺的是，在法院裁定一周后，該項目在網(wǎng)站上推出宣傳短片，并進入中國市場，一時成為各大移民公司爭相推廣的項目，風(fēng)光無限!可是在所有宣傳活動中，對在美國當(dāng)?shù)匾饦O大關(guān)注的訴訟卻只字不提。

過去幾年中，在中國市場上熱賣的多為房地產(chǎn)項目，這也許與中國人喜歡買房有關(guān)。房產(chǎn)項目無一例外，都強調(diào)地段，強調(diào)升值潛力。

紐約威斯汀酒店項目提供酒店建成后的公寓或法拉盛區(qū)的住房作為投資保障。時代廣場酒店項目聲稱投資移民作為債權(quán)人，得到項目公司擁有的包括項目所在土地、所建成酒店以及酒店經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)作為還款保證和抵押。加州房地產(chǎn)項目也以房產(chǎn)或鋪面所有權(quán)招攬客戶。

真實情況如何呢?

先看行業(yè)前景，2010年，美國全國約有1500萬棟房屋處于空置狀態(tài)，全國的房屋總空置率達到11.4% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際公認(rèn)的5%的警戒線。截止到今日，美國房市雖有小幅反彈，但整體依然頹勢凸顯。

某中文電視臺在2011年11月采訪美國房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心總裁，其對市場的表述為：“危機遠(yuǎn)未結(jié)束，均價下滑終止還需要兩年時間，因為美國境內(nèi)還有超過幾百萬棟法拍屋需要市場消化及處理。”

馬里蘭州政府大樓項目所受指控的其中一項即是此項目所在地區(qū)的房屋空置率已高達25%，而州政府卻批準(zhǔn)此項目，意圖令人費解。美國房地產(chǎn)行業(yè)本身受經(jīng)濟大環(huán)境、政策影響極大，波動幅度明顯，容易產(chǎn)生泡沫。美國近年來的金融危機也是源于房地產(chǎn)泡沫。

再看產(chǎn)權(quán)擔(dān)保能否真正成為投資保障。如房屋建設(shè)或運營中有銀行投入，銀行必然會有第一受償權(quán)。

美國銀行鐵面無私，一旦產(chǎn)生按揭支付拖延，到時間就收走房屋，強行拍賣，拍賣價格不是以越高越好，而是以保住銀行本金為目標(biāo)。投資移民債權(quán)人隨時都可能血本無歸。

也就是說只有在地產(chǎn)項目沒有任何銀行借貸，而且移民投資人有第一優(yōu)先受償權(quán)的前提下，產(chǎn)權(quán)擔(dān)保才有意義。事實上，目前美國所有的房地產(chǎn)投資移民項目都有銀行貸款，而移民投資人都不具備第一受償權(quán)。

此外，美國的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)維護絕非易事。

在美國買得起房不一定養(yǎng)得起房。每年房產(chǎn)稅是地方政府的一大收入，美國的中小學(xué)義務(wù)教育的經(jīng)費來自于學(xué)區(qū)的房地產(chǎn)稅。

以紐約為例，房產(chǎn)稅高達18%，市值50萬美元的房子，不計過戶時需要繳納的各項稅收和費用(約10%)，在沒有銀行對房屋按揭貸款的前提下，每年僅繳納房產(chǎn)稅就需9萬美元，尚不計其他的房屋維護、物業(yè)管理與保險費用。

考慮出租房產(chǎn)的潛在投資人還要注意，在美國租客的違約率為10%。根據(jù)美國法律，在很多情況下，業(yè)主不能強行驅(qū)逐不交房租的租戶。一旦遇到違約情況，不考慮清空租戶的重重困難，可能產(chǎn)生的訴訟費用就令人望而卻步。

什么是中介公司經(jīng)常談到的“預(yù)批準(zhǔn)”?

目前在投資移民市場上占據(jù)頭條的諸多項目都號稱有“預(yù)批準(zhǔn)”。這是根據(jù)美國移民局2009年12月11日的一份備忘錄確立的做法。

原則上，項目方在開放招募前向美國移民局提供完整項目資料，獲得這些文件的批準(zhǔn)后，在將來投資人個案的審核過程中，除非有實質(zhì)性的變動，移民局不再審核項目部分的文件。

這是美國移民局試圖縮短個案審核時間做出的努力。

但第一，此預(yù)審批機制并不像某些項目夸大的那樣，可將審核時間縮短一半以上。經(jīng)預(yù)審的項目仍然有被要求補件的可能。而事實上，這也時常發(fā)生;

第二，項目仍然負(fù)有報告“實質(zhì)性變動”的責(zé)任。對于尚未啟動的項目，其在預(yù)審批期間遞交的文件與商業(yè)計劃基本都是紙上談兵的標(biāo)準(zhǔn)文件，在真正遞案時極可能已經(jīng)有了“實質(zhì)性變更”，例如之前提到的不適當(dāng)區(qū)劃問題、目標(biāo)就業(yè)區(qū)的改變、項目涉及的訴訟等，都可能被視為“實質(zhì)性變更”而導(dǎo)致預(yù)批準(zhǔn)成為一紙空文;

第三，“預(yù)批準(zhǔn)”不等同批準(zhǔn)?，F(xiàn)在市場上的項目中真正有移民申請獲批，并有綠卡條件解除轉(zhuǎn)為永久綠卡的案例很少。

以時代廣場項目為例，截至本文發(fā)稿，該項目尚無一例永久綠卡獲得批準(zhǔn)，而很多房地產(chǎn)項目連2年臨時綠卡的獲批率都非常低。與其依賴“預(yù)批準(zhǔn)”，還不如審視項目近期案件的批準(zhǔn)情況，真實的獲批數(shù)據(jù)更具可信度。

陷阱六：托管煙霧

在各種所謂的投資保障中，最誤導(dǎo)人的也許就是資金托管賬戶。

通常提供資金托管的投資移民項目會向投資人提供一個托管賬戶，在I-526臨時綠卡獲得批準(zhǔn)之前，該資金不得被動用，只有在I-526獲得批準(zhǔn)之后，資金才能被投入到項目之中。

由此可以看出托管賬戶只能對投資人提供非常有限的保護。

對于一個新的、未經(jīng)歷移民局層層審核的項目，這樣的托管賬戶為投資人設(shè)置了一定的保護。像上文中提到的加州“美國生活”的EB-5項目，威斯康星州的皇家首通投資公司在密爾沃基大都會商業(yè)區(qū)域的萬豪酒店項目等，在I-526被拒、投資移民的第一步都未完成時，投資人至少可以收回投資款。

但對于像紐約時代廣場這樣在100萬美元和50萬美元的就業(yè)區(qū)域中玩“區(qū)劃”游戲的項目，或者是像夏威夷機場這種面臨創(chuàng)造就業(yè)難題的項目，托管賬戶并不能給投資人帶來真正的保護。

這些項目的投資人很可能會在獲得I-526批準(zhǔn)后，在I-829階段因為項目公司無法創(chuàng)造足夠的就業(yè)而無法獲得永久綠卡。

對于那些小孩已經(jīng)接近21周歲的投資人來說，在獲得臨時綠卡3年后才知道無法獲得永久綠卡，這也許是最壞的情況。如果在I-526階段被拒絕，投資人至少還可以重新選擇好的項目。

由此可見，對于那些沒有成功案例的新項目，托管賬戶將提供有意義的I-526階段的資金保護。對于那些成熟的EB-5項目，托管賬戶可能會導(dǎo)致資金從托管賬戶劃撥到項目方時，就業(yè)已經(jīng)完成的尷尬局面。不管是上述哪種情況，托管賬戶都不能提供I-829階段的任何保護。

最后，對于那些提供托管賬戶的項目，投資人也應(yīng)警惕。最近在中國市場熱銷的拉斯維加斯SLS賭場項目提供的托管賬戶事實上只是對10%的EB-5投資進行托管，其他90%的資金都被直接投入到項目，這種形式上的托管在實質(zhì)上對投資人連I-526階段的保障都沒有。

天上沒有餡餅

美國有一句俗語：好得難以置信的東西都不是真實的。熱心于投資移民的人都希望能全家拿到綠卡，同時全額收回資金。為了迎合投資人的這一心理需求，許多高風(fēng)險的投資移民項目被巧妙地包裝后推銷給了中國的投資人。

而發(fā)人深省的是這一系列被美國主流媒體、律師、法院和美國聯(lián)邦移民局最高官員詬病的高風(fēng)險投資移民項目，卻在中國瞞天過海，一個個粉墨登場，成為中國投資人的最熱門項目。

在互聯(lián)網(wǎng)時代，很難說中國的移民公司對這些信息毫不知情。在百度“網(wǎng)頁”搜索輸入英文詞“gerrymandering”(區(qū)劃)、“New York Times”(《紐約時報》)和 “EB5”，會出現(xiàn)2000多條報道，在谷歌輸入同樣的詞條，報道高達4000條。

在美國證監(jiān)會對芝加哥會議中心提起訴訟之前，在百度和谷歌上也可以搜到幾百條該項目弄虛作假的報道。這些權(quán)威的美國報道和法庭案件列舉了各種玩“區(qū)劃”游戲、設(shè)“就業(yè)”陷阱、埋“資本”炸彈、提“虛假”保證，放“托管”煙霧的高風(fēng)險項目，但這些高風(fēng)險項目無一例外地成為某些中國移民公司力推的 “安全”項目。

在資本的游戲里有一個鐵定的規(guī)律：高風(fēng)險的項目會給予高額的回報，只是在這里，盡管風(fēng)險由投資人承擔(dān)，高額回報卻沒有給予承擔(dān)風(fēng)險的投資人，而是回報給了中間商——移民中介公司。

也許巨額的傭金利益是唯一能解釋為什么中國的有些移民公司會如此賣力地鼓吹——美國人自己都認(rèn)為違規(guī)的高風(fēng)險投資移民項目。(該文章根據(jù)第一財經(jīng)報道內(nèi)容編輯)